Summary Of Interest Deductibility Limitation On Existing Properties

Tóm tắt dự thảo luật về lãi suất khấu trừ trước thuế (interest deductibility) cho tiền vay đầu tư bất động sản nhà ở (residential properties).
Như các bạn đã biết thị truờng bất động sản nhà ở (BDS) tại New Zealand đang tăng chóng mặt trong những năm gần đây. Chính phủ New Zealand dự định đưa ra luật hạn chế việc khấu trừ lãi suất trước thuế của các khoản vay cho BDS nhà ở, từ đó làm việc đầu tư nhà ở (residential properties) trở lên kém hấp dẫn hơn.
Theo dự thảo luật, từ ngày 1 tháng 10 2021, chi phí lãi của các khoản vay cho các BDS nhà ở mua từ ngày 27 tháng 3 2021 sẽ không được khấu trừ vào doanh thu trước khi tính thuế. Ví dụ: bạn mượn 1 triệu đô để mua một căn nhà cho thuê, tiền thuê là $100k một năm, chi phí lãi hàng năm tầm 30k(lãi suất 3% một năm), thuế đất và bảo hiểm khoảng 6k một năm, trước đây (khi chưa có dự thảo luật này) lợi nhuận trước thuế là 64k (100k-$30k-$6k), tổng thuế phải trả là $17,920 (giả sử nhà sở hữu bởi công ty). Khi luật được thông qua, lợi nhuận trước thuế 94k (100k – $6k, 30k không được khấu trừ), tổng thuế phải trả sẽ là $26,320. Chênh lệch về thuế là $8,400 giữa hai truờng hơp cụ thể ở trên.
Đối với BDS nhà ở mua trước ngày 27 tháng 3 2021, quyền khấu trừ chi phí lãi sẽ giảm dần trong vòng 5 năm cụ thể như sau:
Date interest incurred Percentage of the interest that can be claimed
1 April 2020 to 31 March 2021 100%
1 April 2021 to 30 September 2021 100%
1 October 2021 to 31 March 2022 75%
1 April 2022 to 31 March 2023 75%
1 April 2023 to 31 March 2024 50%
1 April 2024 to 31 March 2025 25%
1. Xác định ngày mua của BDS
Cho mục đích tính thuế, ngày mua của BDS là ngày hợp đồng mua bán được cả hai bên kí. Điều này vẫn đúng, ngay cả khi hợp đồng còn tồn tại những điều khoản chưa được thoả mãn (ví dụ: finance condition, builder report hay Lim report)
Vì thế một BDS nhà ở vẫn tính là mua trước ngày 27 tháng 3 2021, nếu hợp đồng nhà được kí trước đấy. Mặc dù ngày go unconditional và settlement sau ngày 27 tháng 3 2021.
2. Các truờng hợp đặc cách (có nghĩa dự luật này không áp dụng, và bạn vẫn được khấu trừ chi phí lãi):
– Nhà ở chính (Main home). Cụ thể, nếu bạn ở chung với người thuê nhà trong căn nhà chính của bạn. Phần chi phí lãi liên quan đến hoạt động cho thuê vẫn được phép khấu trừ. (lưu ý một phần, chứ không phải tất cả).
– Đất trồng trọt (farmland)
-Một số đất liên quan đến người Māori papakāinga and kaumātua housing, hoặc liên quan đến Waitangi Settlement.
-Một loạt các kiểu nhà ở xã hội (emergency, transitional, social and coucil housing)
-Bất động sản thương mại như khách sạn, motels, hostels
-Care facilities: hospitals, nursing homes,
hospices, and convalescent homes.
– Viện dượng lão (Retirement villages and rest homes)
– Nhà ở cho nhân viên (Employee accommodation)
– Student accommodation.
– Bất động sản ngoài New Zealand.
Phần thứ 3 liên quan đến những đặc cách cho doanh nghiệp làm trong lĩnh vực phát triển nhà đất (land business exemption) và nhà mới xây (new builds), mình sẽ viết một bài riêng về phần này. Vì đây là phần hay ho nhất và nhiều chi tiết nhất.