Renting to boarders in the home and tax implications

Đầu tiên chúng ta cần hiểu khái niệm boarder là gì. Boarder có thể hiểu là người thuê chỉ một phòng thay vì thuê cả căn nhà và chia sẻ không gian chung như phòng khách, bếp, sân vườn với các boarders khác (hoặc chủ nhà). Trong tờ thông tin này, boarder thuê phòng trong căn hộ mà chủ nhà đang ở.

Thu nhập kiếm được từ tiền thuê nhà phải chịu thuế và bạn có thể yêu cầu khấu trừ các chi phí liên quan đến thu nhập đó. Các quy tắc thuế khác nhau được áp dụng tùy thuộc vào từng trường hợp.

Đối với mục đích tính thuế, việc cho boarders thuê phòng trong căn hộ bạn đang ở khác với cho thuê ngắn hạn (short-stay accommodation), cho thuê nhà không chung chủ, nhà tình thương (care home residents), chỗ ở cho sinh viên hoặc trường hợp khẩn cấp.

Tờ thông tin này xét tới các dịch vụ tư nhân được cung cấp khi boarder thuê phòng tại nhà của bạn. Boarder là người trả cho bạn tiền thuê chỗ ở. Trẻ em dưới năm tuổi ở cùng với boarder không được tính là một boarder riêng biệt. Các dịch vụ nội trú thường được cung cấp cho boarder, bao gồm chỗ ở, các bữa ăn thông thường và các dịch vụ khác điển hình trong một hộ gia đình (ví dụ như giặt là).

Một số con số cần lưu ý

 

207 Số tiền chi phí tiêu chuẩn hàng tuần (weekly standard-cost amount) được Inland Revenue xác định cho năm thu nhập 2021–22, liên quan đến chi phí trực tiếp, có thể điều chỉnh CPI. Ngoài ra còn có các chi phí tiêu chuẩn cho chi phí nhà và giao thông hàng năm, được tính theo công thức.
5,000 Nếu tiền thuế đến hạn tính ở thời điểm cuối năm của bạn nhiều hơn $5,000, bạn sẽ phải trả tiền thuế tạm tính (provisional tax) vào năm tiếp theo. Con số này đã tăng từ $2,500 ở năm tính thuế 2020/21.
60,000 Nếu bạn kiếm được hơn $60,000 một năm từ các hoạt động chịu thuế của mình, bạn sẽ phải đăng ký GST. Nếu bạn kiếm được ít hơn $60,000 một năm, bạn có thể chọn đăng ký GST. Nếu bạn đã đăng ký GST, bạn sẽ không thể claim standard costs.

Điều cần biết khi cho thuê phòng trong căn hộ bạn đang ở (cho thuê chung chủ)

Thu nhập từ tiền thuê của boarders phải chịu thuế. Bạn có thể claim các chi phí liên quan đến việc kiếm được thu nhập đó. Tuy nhiên, hầu hết các chi phí thực tế (actual costs) của bạn sẽ chỉ được khấu trừ một phần vì chúng liên quan đến cả chi phí riêng của gia đình bạn và từ thu nhập cho thuê nhà.

Nếu bạn đạt đủ điều kiện và chọn sử dụng phương pháp chi phí tiêu chuẩn (standard costs method) của Inland Revenue, phương pháp đó có thể đơn giản hơn cho bạn vì thu nhập bằng hoặc thấp hơn standard costs sẽ được miễn thuế. Người đóng thuế có thể claim standard costs thay vì claim actual costs của họ.

Nếu bạn muốn claim khấu trừ cho actual costs, bạn cần phải kê khai tất cả thu nhập từ việc cho boarders thuê nhà. Inland Revenue sẽ muốn biết rằng bạn chỉ muốn claim các chi phí liên quan đến thu nhập chứ không phải các chi phí phát sinh do mục đích cá nhân của bạn. Bạn cần phân bổ chi phí của mình theo thời gian bạn có boarders thuê nhà và số boarders trung bình so với tổng số người sống trong nhà của bạn.

Phương pháp standard cost cho dịch vụ cho thuê chung chủ là gì?

Inland Revenue đặt ra các standard costs mà họ coi là chi phí hợp lý trong khi cho thuê nhà chung chủ. Thu nhập kiếm được bằng hoặc dưới mức standard costs sẽ được miễn thuế. Thu nhập cao hơn standard costs sẽ phải chịu thuế.

Từ đầu năm tính thuế 2019/20, standard costs bao gồm:

▪ chi phí tiêu chuẩn hang tuần (weekly standard-cost) cho mỗi boarder, một số tiền định sẵn được điều chỉnh hàng năm theo CPI ($207/tuần cho năm thu nhập 2021–22)

▪ chi phí tiêu chuẩn nhà ở hàng năm (annual housing standard-cost), được tính theo công thức của Inland Revenue, và

▪ chi phí tiêu chuẩn cho việc di chuyển hàng năm (annual transport standard-cost), được tính theo công thức của Inland Revenue.

 

Ai KHÔNG THỂ sử dụng phương pháp standard cost?

Bạn không thể sử dụng phương pháp standard cost, trong cùng một năm:

▪ bạn có hơn bốn boarders cùng một lúc

▪ chỗ ở cho thuê là một phần của hoạt động chịu thuế GST

▪ bạn không phải là một cá nhân (ví dụ bạn đang quản lý tài sản như một công ty)

▪ tài sản được giữ trong Trust NGOẠI TRỪ trường hợp bạn:

– đã thanh toán tất cả các chi phí liên quan đến chi phí tiêu chuẩn nhà ở hàng năm (annual housing standard-cost), hoặc

– không bao gồm chi phí tiêu chuẩn nhà ở hàng năm (annual housing standard-cost) trong standard cost của bạn

▪ chỗ ở cũng đang được sử dụng để cung cấp nơi ở ngắn hạn

▪ bạn cũng đang claim standard costs cho một số loại hình cung cấp chỗ ở khác trong nhà của bạn, hoặc

▪ bạn đang claim bất kỳ khoản khấu trừ nào.

Nếu bạn đủ điều kiện để sử dụng phương pháp standard cost, bạn vẫn có thể chọn không áp dụng nó và thay vào đó là claim actual costs.

Standard cost bao gồm những gì?

  1. Weekly standard-cost bao gồm các chi phí trực tiếp như hóa đơn ăn uống và gia dụng, các vật dụng và dịch vụ thường được cung cấp cho boarders: thực phẩm, khăn trải giường, dịch vụ giặt là và dọn dẹp, điện, điện thoại, internet, sử dụng chattels trong phòng ngủ và đồ nội thất chung của gia đình, và các chi phí phát sinh chẳng hạn như quà tặng, các hoạt động giải trí và thư giãn mà bạn có thể cung cấp.

Nếu thu nhập từ boarders của bạn không nhiều hơn weekly standard-cost cho mỗi boarder, bạn sẽ không phải hoàn trả bất kỳ thu nhập nào từ tiền thuê của boarders hoặc thực hiện bất kỳ phép tính nào. Thu nhập này được miễn thuế.

  1. Annual housing standard-cost bao gồm các chi phí liên quan tới việc sử dụng căn nhà để cho thuê: chi phí tài chính (ví dụ lãi suất vay mua nhà), tiền thuê nhà, tiền bảo hiểm, rates, tiền sửa chữa và bảo trì. Điều này được tính toán khác nhau tùy thuộc vào quyền sở hữu của ngôi nhà.

 

Nếu Chi phí cho căn nhà đó tính dựa trên (Cost of the home)
Bạn sở hữu căn nhà đó 4% chi phí của ngôi nhà (bao gồm tất cả các khoản capital improvements)
Bạn thuê căn nhà đó tổng số tiền thuê nhà bạn đã trả trong năm
Căn nhà đó đang ở trong quỹ ủy thác (a trust) tổng số tiền Trust đã trả trong năm cho chi phí tài chính hoặc tiền thuê nhà, tiền bảo hiểm, rates, tiền sửa chữa và bảo trì

Nếu bạn nhận được một khoản accommodation supplement từ Ministry of Social Development, điều đó sẽ ảnh hưởng đến việc tính toán annual housing standard-costs của bạn. Chi phí của căn nhà đó được xác định dựa trên bất kỳ khoản accommodation supplement nào nhận được và sau đó nhân với tỷ lệ phần trăm số boarders trên tổng số người ở (occupants) và với số tuần đủ trong năm mà bạn đã cung cấp dịch vụ cho thuê nhà chung chủ chia cho tổng số tuần trong năm:

 

 

(cost of the home − accommodation supplement) × total boarders % × boarding weeks
total occupants 52

Trẻ em dưới năm tuổi không được tính là một occupant trong nhà. Trẻ em từ 5-18 tuổi không được tính là occupant nếu không có phí riêng cho việc giữ trẻ. Nếu bạn có một shared-care agreement cho một đứa trẻ trên 5 tuổi hoặc có một đứa trẻ đang ở trường nội trú hoặc ở nơi khác trong năm, hãy căn cứ vào phần trăm số ngày trong năm mà đứa trẻ thường ở với bạn. Gia đình đến thăm  hoặc khách đến thăm và ở với bạn ngắn ngày và miễn phí cũng không được tính là occupant.

Nếu trong một năm bạn có cho một số boarders thuê nhà, nhưng họ ở trong các khoảng thời gian khác nhau, hãy sử dụng công thức trên riêng biệt cho từng boarder. Cộng các số tiền riêng biệt trên để xác định tổng annual housing standard-cost.

  1. Annual transport standard-cost bao gồm các chi phí cho nhiên liệu, bảo hiểm, đăng ký, warrant of fitness, sửa chữa, bảo dưỡng, và khấu hao. Nó được tính như thế này:

 

Annual transport standard-cost = kilometre rate × kilometres travelled

The kilometre rate do Inland Revenue đặt ra. Số kilometres đã đi (kilometres travelled) được tính cho những chuyến đi mà mục đích chính là đưa đón những boarders, mặc dù bạn cũng có thể chở những người khác cùng lúc. Trong trường hợp mục đích chính không phải là đưa đón boarders, bạn không thể phân bổ hoặc claim số km đã đi cho những chuyến đi đó.

Để bao gồm yếu tố standard cost này, thỏa thuận cho thuê của bạn (boarding agreement) phải bao gồm yêu cầu cung cấp phương tiện di chuyển cho boarders. Hãy có một cuốn sổ nhật ký để ghi lại số km có thể claim cho năm đó. Duy trì việc ghi nhật ký trong thời gian ba tháng thử nghiệm là không đủ trừ khi nó cho ra kết quả đại diện chính xác.

Tất cả những mục này phải được tính bao gồm GST, nếu có.

Bạn sẽ không thể claim thêm chi phí nếu chúng liên quan đến một item đã được bao gồm trong bất kỳ thành phần standard costs nào. Nếu số tiền bạn tính cho standard costs vượt quá tổng thu nhập của bạn từ tiền thuê của boarders, bạn sẽ không thể claim losses

Nếu bạn nhận được các khoản hoàn trả (reimbursements) cho các chi phí bổ sung không được bao gồm trong standard costs (giả sử, trong trường hợp boarder hoàn trả cho bạn vé tàu hàng tháng mà bạn đã mua cho họ), thì những khoản này không được tính là thu nhập. Nhưng cũng đừng cố gắng yêu cầu khấu trừ cho các chi phí bạn đã được hoàn trả.

Điều gì xảy ra nếu tôi cũng nhận được một khoản accommodation supplement hoặc phúc lợi khác?

Nếu bạn nhận được một khoản accommodation supplement từ Ministry of Social Development, điều đó sẽ ảnh hưởng đến việc tính toán annual housing standard-costs như đã nêu ở trên.

Nếu bạn nhận được bất kỳ hỗ trợ nào từ MSD hoặc từ WINZ, bạn cần cho họ biết về thu nhập của bạn từ các boarders.

Điều gì xảy ra nếu tôi không muốn sử dụng phương pháp standard cost mà muốn dùng phương pháp actual costs?

Nếu bạn có từ 5 boarders trở lên, bạn phải sử dụng phương pháp actual cost. Nếu bạn có tối đa 4 boarders, bạn vẫn có thể chọn claim actual costs. Theo phương pháp này, tất cả thu nhập của bạn từ việc cho thuê là thu nhập chịu thuế và phải được kê khai. Để sử dụng phương pháp này, bạn cần:

▪ lưu giữ đầy đủ hồ sơ về thu nhập thực tế của bạn

▪ lưu giữ đầy đủ hồ sơ về chi phí của bạn, và

▪ hoàn thành tờ khai thuế IR3 hàng năm để return thu nhập claim chi phí thực tế phát sinh.

Các chi phí được khấu trừ 100%

Các chi phí chỉ liên quan đến việc cung cấp dịch vụ cho thuê nhà được khấu trừ 100%:

▪ chi phí quảng cáo, tiền hoa hồng hoặc phí trả cho một nền tảng để cho thuê phòng

▪ supplies chỉ được sử dụng bởi boarders

▪ additional insurance và rates paid (nhiều hơn mức bạn thường phải trả) vì bạn còn để chúng cho boarders hưởng, và

▪ tiền sửa chữa những hư hỏng trong khi earn thu nhập chịu thuế, ngoại trừ những hao mòn thông thường.

Phân bổ các chi phí hỗn hợp

Các chi phí khác sẽ chỉ được khấu trừ một phần vì chúng cũng liên quan đến việc sử dụng nhà cho mục đích cá nhân của bạn. Chúng cần được phân bổ và bao gồm:

▪ hàng tạp hóa và các sản phẩm tẩy rửa gia dụng

▪ tiền điện

▪ tiền internet

▪ lãi suất cho vay mua nhà mặc dù từ ngày 1 tháng 10 năm 2021, các quy định về giới hạn lãi suất bắt đầu được áp dụng (hãy hỏi chúng tôi để biết thêm thông tin về điều này)

▪ tiền bảo hiểm tài sản và các rates (nếu bạn phải trả nhiều hơn vì bạn cho thuê tài sản), và

▪ tiền sửa chữa và bảo trì.

Cách tính thông thường được sử dụng dựa trên diện tích sàn và số tuần cho boarders thuê:

▪ Được khấu trừ 100%: các khu vực dành riêng cho boarders trong thời gian lưu trú (phòng ngủ), và

▪ Được khấu trừ 50%: những khu vực chung cho cả bạn (chủ nhà) và những boarders ở cùng bạn (chẳng hạn như sảnh phòng khách và khu ăn uống, giặt là, và nhà bếp).

Các khoản khấu trừ sẽ bằng:

deductions for exclusive areas = 100 × areas for boarders’ exclusive use × boarding weeks
total floor area 52
+            
deductions for common areas = 50 × areas in common with boarders × boarding weeks
total floor area 52

Khấu trừ cho chi phí khấu hao của chattels

Bạn cũng có thể yêu cầu khấu trừ cho chi phí khấu hao của chattels. Chattel có thể bị hao mòn, giảm giá trị trong khi được sử dụng để kiếm thêm thu nhập. Nếu chúng chỉ được sử dụng bởi boarders (ví dụ như chattels trong phòng ngủ mà bạn chỉ sử dụng cho boarders), khấu hao sẽ được khấu trừ 100%. Nếu chúng nằm trong các khu vực sử dụng chung, bạn chỉ có thể claim dựa trên tỷ lệ liên quan đến phát sinh thu nhập.

Đầu tiên, hãy tính toán khoản lỗ khấu hao (depreciation loss) trong năm cho chattels. Sau đó tính ra phần được khấu trừ.

Là một phần của các biện pháp giảm thuế trong thời kỳ COVID-19, Chính phủ đã điều chỉnh ngưỡng tài sản có giá trị thấp để tính khấu hao, cho phép ghi vào chi phí ngay lập tức các tài sản có giá thấp hơn mức ngưỡng. Đối với các tài sản được mua vào hoặc sau ngày 17 tháng 3 năm 2021, ngưỡng này là $1,000. Đối với các item có giá trị giảm xuống dưới ngưỡng, khoản lỗ khấu hao (depreciation loss) là nguyên giá của item đó. Đối với các item là một phần của set tài sản được mua cùng lúc từ cùng một nhà cung cấp, mức ngưỡng sẽ áp dụng cho cả set đó. Nếu ở trên ngưỡng, các item phải được khấu hao theo phương pháp giảm dần giá trị (diminishing value method) hoặc phương pháp đường thẳng (straight-line method).

 

Khi bạn đã biết khoản depreciation loss trong năm, bạn có thể tính toán tỷ lệ mà bạn có thể claim. Công thức tính các khoản khấu trừ dựa trên tỷ lệ số tuần cho thuê theo tính trên tất cả các tuần trong năm:

 

Deductions = Depre loss × Boarding weeks  
52  

Tôi có cần phải nộp tờ khai thuế không?

Nếu thu nhập của bạn từ việc cho thuê nhà không vượt quá standard costs, bạn không cần phải khai thuế. Nếu có, bạn cần phải khai báo thu nhập vượt quá standard costs. Nếu bạn muốn claim actual costs, bạn cần phải khai báo tất cả thu nhập từ tiền thuê của boarders và các chi phí liên quan đến việc cho thuê nhà.

Điều gì xảy ra nếu tôi đồng sở hữu căn nhà đó?

Nếu bạn đồng sở hữu (hoặc thuê) căn nhà, thu nhập cần được phân chia hợp lý giữa các chủ sở hữu khi kê khai thu nhập trong tờ khai thuế.

Tôi có thể tính trước xem mình có nghĩa vụ thuế trước hay không?

Bạn có thể tính trước xem bạn có khả năng có thu nhập chịu thuế hay không nếu bạn định cho thuê một vài phòng trong nhà bạn. Nếu thu nhập chịu thuế dự tính là đáng kể, thì bạn cũng có thể lập kế hoạch thanh toán thuế để giảm thiểu bất kỳ use of money interest có thể phải trả khi đến hạn thuế.

Bạn định tính phí cho thuê cao hơn hay thấp hơn weekly standard costs? Nếu nó thấp hơn, thu nhập từ cho thuê của bạn sẽ được miễn thuế.

Nếu nó cao hơn, hãy áp dụng công thức cho annual housing standard-cost và tính ra số tiền đó sẽ là bao nhiêu mỗi tuần. Nếu số tiền thuê ở mà bạn định thu vẫn cao hơn và việc cung cấp phương tiện đi lại là một phần trong thỏa thuận cho thuê của bạn và bạn có thể ước tính số km sẽ đi, hãy áp dụng công thức cho số tuần bạn định cho thuê.

 

Weekly standard-cost + annual housing standard-cost + annual transport standard-cost
no. of weeks boarding services provided no. of weeks boarding services provided

Nếu số tiền thuê mà bạn định thu vẫn cao hơn, thì khoản chênh lệch là thu nhập chịu thuế có thể xảy ra của bạn. Hãy nhớ rằng cuối cùng có thể bạn vẫn nợ thuế đối với một số thu nhập từ việc cho thuê của mình nếu:

▪ số occupants trong nhà của bạn không phải là boarders (và trên 5 tuổi) tăng lên trong năm

▪ tiền thuê nhà của bạn giảm trong năm (nếu bạn thuê nhà), và

▪ bạn bắt đầu nhận được một khoản accommodation supplement trong năm, hoặc accommodation supplement mà bạn đã nhận được tăng lên.

Khuyến nghị

Cho dù bạn sử dụng phương pháp standard cost hay actual cost để claim các khoản khấu trừ, bạn cần phải lưu giữ hồ sơ để hỗ trợ cho yêu cầu của mình. Nếu bạn chưa biết cho đến cuối năm tính thuế liệu bạn có muốn hay có thể sử dụng phương pháp standard cost hay không, hãy đảm bảo rằng bạn có đầy đủ hồ sơ về:

▪ số tuần trong năm mà bạn có cho boarders thuê nhà

▪ tổng thu nhập từ tiền thuê của boarders

▪ số lượng occupants khác trong nhà của bạn trong năm

▪ capital improvements bạn đã thực hiện hoặc số tiền thuê nhà bạn đã trả trong năm

▪ bạn đã đi bao nhiêu km trong năm bằng một chiếc xe mà bạn phải trả chi phí vận hành với mục đích chính của các chuyến đi đều liên quan đến đưa đón boarders, và

▪ các chi phí liên quan đến việc cung cấp các dịch vụ cho boarders và, nếu bạn có thể, hãy nêu chi tiết về việc liệu các chi phí đó chỉ liên quan đến việc cho thuê nhà hay chúng là chi phí hộ gia đình bao gồm cả gia đình bạn và boarders.

Lưu ý thông tin bên trên chỉ đúng tại thời điểm hiện tại, hãy nói chuyện với kế toán của bạn hoặc với chúng tôi, nếu bạn có thắc mắc.