Renting Short-stay accommodation in the home

Cho thuê Airbnd tại nhà? Hãy tìm hiểu về khía cạnh thuế trong trường hợp này

Thu nhập kiếm được từ tiền thuê nhà phải chịu thuế và bạn có thể yêu cầu khấu trừ các chi phí liên quan đến việc kiếm được thu nhập đó. Các quy tắc thuế khác nhau được áp dụng tùy thuộc vào từng trường hợp.

Đối với mục đích thuế, chỗ ở lưu trú ngắn ngày (short-stay accommodation) khác với chỗ ở được cung cấp cho người thuê nhà (tenants), người ở trọ (boarders), người ở nhà tình thương (care-home residents), chỗ ở cho sinh viên hoặc trường hợp khẩn cấp. Các quy tắc khác nhau tùy thuộc vào việc bạn đang tiếp đón khách tại nhà riêng của mình hay tại một khu nhà riêng biệt tại nơi bạn ở, chẳng hạn như đi ngủ ngoài trời (a sleepout) hay tại những ngôi nhà bạn dành để nghỉ dưỡng (your bach or your holiday home).

Nếu bạn yêu cầu được khấu trừ, Inland Revenue cần biết rằng bạn chỉ muốn claim các chi phí liên quan đến việc cho thuê và không yêu cầu các chi phí phát sinh do việc sử dụng trong hộ gia đình của bạn.

Tờ thông tin này sẽ nói cụ thể về trường hợp bạn cung cấp chỗ ở ngắn ngày ngay tại nhà bạn, thường là thông qua Airbnb. Thời gian lưu trú ngắn hạn có thể lên đến bốn tuần liên tục.

Một số thứ cần lưu ý

 

100 Nếu bạn cho khách thuê một phần hoặc toàn bộ ngôi nhà của mình dưới dạng chỗ ở ngắn hạn, bạn có thể claim standard costs, nhưng chỉ khi bạn cho khách thuê tối đa 100 đêm trong năm (tính từng phòng được thuê riêng).
5,000 Nếu số thuế đến hạn vào cuối năm của bạn nhiều hơn $5,000, bạn sẽ phải trả các khoản thuế tạm tính (provisional tax instalments) vào năm tiếp theo. Con số này đã tăng so với mức $2.500 trong năm tính thuế 2020/21.
60,000 Nếu bạn kiếm được hơn $60,000 một năm từ các hoạt động chịu thuế của mình, bạn phải đăng ký GST. Nếu bạn kiếm được ít hơn 60.000 đô la một năm, bạn có thể chọn đăng ký GST. Nếu bạn đã đăng ký GST, bạn sẽ không thể claim standard costs.

Tôi cần biết điều gì khi cho thuê nhà của mình?

Bạn có thể cho khách thuê một phần hoặc toàn bộ ngôi nhà của mình để làm chỗ ở ngắn hạn. Đây có thể là một hoặc nhiều phòng, hoặc toàn bộ ngôi nhà. Thu nhập từ việc cho thuê phải chịu thuế. Bạn có thể claim các chi phí liên quan đến việc cho thuê. Nếu bạn cho khách thuê tối đa 100 đêm trong năm, bạn có thể sử dụng phương pháp standard cost để tính toán chi phí. Nếu cho thuê hơn 100 đêm trong một năm, bạn có thể claim actual costs nhưng chỉ đối với những chi phí liên quan đến thu nhập từ việc cho thuê chỗ ở.

Phương pháp standard cost là gì?

Inland Revenue đặt ra standard cost mỗi năm dựa trên ước tính của họ về chi phí trung bình hàng đêm cho một chủ nhà. Thu nhập nhỏ hơn hoặc bằng mức standard costs được miễn thuế. Thu nhập cao hơn standard costs phải chịu thuế. Trong năm 2021–22, chi phí tiêu chuẩn hàng đêm (nightly standard-cost) là:

▪ $ 55 nếu là nhà của bạn, hoặc

▪ $ 50 nếu bạn thuê nhà.

 

Exempt income = Total room rental nights × nightly standard-cost

(Thu nhập được miễn thuế = Tổng số đêm cho thuê phòng x chi phí tiêu chuẩn hàng đêm)

 

Taxable income = Total rental income – Exempt income

(Thu nhập chịu thuế = Tổng thu nhập cho thuê – Thu nhập được miễn thuế)

 

Standard costs bao gồm những gì?

Chi phí tiêu chuẩn bao gồm:

▪ chi phí tài chính, tiền thuê nhà, tiền bảo hiểm và rates

▪ đồ ăn sáng, đồ đựng thức ăn, khăn trải giường, phòng tắm và thiết bị giặt là, dọn dẹp, điện, điện thoại, internet, phòng ngủ, và đồ nội thất gia đình nói chung mà bạn cung cấp cho khách thuê, và

▪ phí quảng cáo và phí dịch vụ cho chủ nhà.

Bạn không thể claim thêm các chi phí bổ sung (additional costs) nếu chúng có liên quan đến một item đã bao gồm trong standard costs. Nếu additional costs không được bao gồm trong standard costs, bạn chỉ có thể claim phần liên quan trực tiếp đến việc cho khách thuê chỗ ở. Bạn phải ghi lại các additional costs là gì.

Nếu bạn nhận được các khoản hoàn trả (reimbursements) cho các additional costs không được bao gồm trong standard costs (giả sử khách của bạn hoàn lại tiền cho bạn cho các cuộc gọi qua tổng đài), thì những khoản này không được tính là thu nhập. Đừng cố gắng yêu cầu khấu trừ cho các chi phí bạn đã được hoàn trả.

Ai KHÔNG THỂ sử dụng phương pháp standard cost?

Bạn không thể sử dụng phương pháp standard cost nếu trong cùng một năm:

▪ bạn đã cho thuê phòng hơn 100 đêm

▪ chỗ ở bạn dùng để cho thuê là một phần của hoạt động chịu thuế GST

▪ tài sản được giữ trong một quỹ tín thác (Trust) NGOẠI TRỪ trường hợp bạn đã thanh toán mọi chi phí cho tài sản đó (ví dụ như lãi suất thế chấp hoặc tiền thuê, tiền bảo hiểm, rates, tiền sửa chữa và bảo trì)

▪ bạn không phải là một thể nhân (ví dụ: bạn đang quản lý tài sản như một công ty)

▪ chỗ ở cũng đang được sử dụng cho các boarders

▪ bạn cũng đang yêu cầu claim actual costs trong việc cung cấp chỗ ở cho bạn cùng phòng (flatmates), hoặc

▪ bạn (hoặc bất kỳ ai khác trong nhà của bạn) cũng yêu cầu claim standard costs cho một số dịch vụ gia đình khác, chẳng hạn như cung cấp dịch vụ chăm sóc trẻ em.

Nếu tôi cũng nhận được một khoản Accommodation supplement từ MSD thì sao?

Nếu bạn nhận được một khoản accommodation supplement từ Ministry of Social Development, điều đó sẽ ảnh hưởng đến việc tính toán standard costs. Standard costs (và thu nhập được miễn thuế) sẽ bằng:

 

(Total room rental nights × nightly standard-cost) – accommodation supplement

(Tổng số đêm cho thuê phòng × chi phí tiêu chuẩn hàng đêm) – accommodation supplement

Accommodation supplement trong công thức này được phân bổ cho các đêm cho thuê phòng như sau:

 

Tổng accommodation supplement × (Tổng số đêm cho thuê phòng/
365)

Nếu bạn nhận được bất kỳ hỗ trợ nào từ MSD, bạn cần cho họ biết về thu nhập cho thuê của bạn.

Nếu tôi không muốn sử dụng phương pháp standard cost? Claim actual costs

Nếu bạn cho khách thuê trên 100 đêm trong một năm, bạn phải sử dụng phương pháp actual cost. Nhưng nếu bạn thuê dưới 100 đêm, bạn vẫn có thể chọn claim dựa trên actual cost. Theo phương pháp này, tất cả thu nhập của bạn từ việc cho thuê là thu nhập chịu thuế và phải được kê khai.

Các chi phí được khấu trừ 100%

Các chi phí chỉ liên quan đến hoạt động cho thuê của bạn được khấu trừ 100%:

▪ chi phí quảng cáo, hoa hồng hoặc phí trả cho một nền tảng để cho thuê phòng hoặc nhà của bạn

▪ supplies chỉ được sử dụng bởi khách trả tiền

▪ phí bảo hiểm hoặc rates phải trả thêm (hơn mức bạn thường phải trả) vì bạn cho thuê tài sản, và

▪ chi phí sửa chữa những hư hỏng trong khi có thu nhập chịu thuế ngoại trừ những hao mòn thông thường.

Trong các tình huống mà bạn có thể xác định các khoản phí phát sinh trong khoảng thời gian bạn chuyển ra ngoài và thuê toàn bộ ngôi nhà của mình, bạn có thể claim các chi phí liên quan như những chi phí được khấu trừ toàn phần.

Apportioning mixed expenses

Các chi phí khác sẽ chỉ được khấu trừ một phần vì chúng cũng liên quan đến việc sử dụng cho mục đích cá nhân của bạn. Chúng cần được phân bổ và bao gồm:

▪ tiền điện

▪ tiền internet

▪ lãi suất vay mua nhà (lưu ý rằng các quy tắc khấu trừ tiền lãi đã thay đổi – chúng tôi có thể cùng bạn xem xét vấn đề này để xác định xem điều này ảnh hưởng đến bạn như thế nào)

▪ bảo hiểm tài sản và rates (nếu bạn phải trả nhiều hơn vì bạn cho thuê tài sản), và

▪ phí sửa chữa và bảo trì.

Cách tính thông thường để phân bổ là dựa trên diện tích sàn và số đêm thuê:

▪ Được khấu trừ 100%: các khu vực cho khách thuê sử dụng riêng trong thời gian lưu trú (phòng và phòng riêng của họ), và

▪ Được khấu trừ 50%: các khu vực chung cho cả bạn và khách thuê (chẳng hạn như sảnh tiếp khách và khu vực ăn uống).

Các khoản khấu trừ sẽ bằng:

 

Khấu trừ cho khu vực sử dụng riêng % = 100 × (Khu vực sử dụng riêng của khách thuê/ × (Số đêm cho thuê/
Tổng diện tích) 365)
+
Khấu trừ cho khu vực sử dụng chung% = 50 × Khu vực sử dụng chung × Số đêm cho thuê
Tổng diện tích 365

Nếu bạn cho thuê nhà trong một khoảng thời gian và khách thuê có quyền sử dụng toàn bộ ngôi nhà, bạn không cần tính đến diện tích sàn. Các khoản khấu trừ của bạn sẽ dựa trên số đêm ngôi nhà được cho thuê.

Trong một số tình huống, bạn cần phải quan tâm đến số đêm có sẵn phòng để cho thuê cũng như số đêm thực sự cho thuê. Một ví dụ là khi bạn cung cấp chỗ ngủ và bữa sáng với tỷ lệ thuê cao ở chính ngôi nhà của mình. Bạn sẽ phải chứng minh được rằng khi nhà không được cho thuê, bạn hoàn toàn không sử dụng nó, thậm chí không phải để lưu trữ đồ đạc. Bạn phải ghi lại những thời điểm khi phòng còn trống, sẵn sàng để cho thuê. Bạn cần phải chứng minh bạn đã có những hoạt động tiếp thị thường xuyên, tích cực, giá thuê ở mức giá thị trường và chứng minh được rằng những phòng đó có sẵn, còn trống để sẵn sàng cho thuê vào đúng thời điểm đã ghi chép. Trong trường hợp này, bạn hãy thay thế “số đêm đã cho thuê” bằng “số đêm đã cho thuê + số đêm có sẵn cho thuê” trong các phép tính ở trên.

Khấu trừ cho chi phí khấu hao của chattels

Bạn cũng có thể yêu cầu khấu trừ cho chi phí khấu hao của chattels. Chattel có thể bị hao mòn, giảm giá trị trong khi được sử dụng để kiếm thu nhập. Nếu chúng chỉ được sử dụng bởi khách thuê (ví dụ như chattels trong phòng ngủ mà bạn chỉ sử dụng để cho thuê), khấu hao sẽ được khấu trừ 100%. Nếu các chattel nằm trong các khu vực chung nhưng bạn đã cho thuê toàn bộ căn nhà thì khoản khấu hao sẽ được khấu trừ 100% cho khoảng thời gian đó. Nếu chattels ở các khu vực chung và trong khi cho thuê, bạn cũng ở đó, bạn chỉ có thể claim phần có liên quan đến thu nhập. Có một công thức cụ thể cho điều này.

Trước tiên, hãy tính depreciation losses trong năm cho chattels. Sau đó tính ra phần được khấu trừ.

Là một phần của các biện pháp giảm thuế trong thời kỳ COVID-19, Chính phủ đã điều chỉnh ngưỡng tài sản có giá trị thấp để tính khấu hao, cho phép ghi vào chi phí ngay lập tức các tài sản có giá thấp hơn mức ngưỡng. Đối với các tài sản được mua vào hoặc sau ngày 17 tháng 3 năm 2021, ngưỡng này là $1,000. Đối với các item có giá trị giảm xuống dưới ngưỡng, khoản lỗ khấu hao (depreciation loss) là nguyên giá của item đó. Đối với các item là một phần của set tài sản được mua cùng lúc từ cùng một nhà cung cấp, mức ngưỡng sẽ áp dụng cho cả set đó. Nếu ở trên ngưỡng, các item phải được khấu hao theo phương pháp giảm dần giá trị (diminishing value method) hoặc phương pháp đường thẳng (straight-line method).

Khi bạn đã biết khoản lỗ khấu hao trong năm, bạn có thể tính phần có thể claim. Công thức tính các khoản khấu trừ dựa trên tỷ lệ số đêm mà nơi ở được thuê hoặc có sẵn để cho thuê so với tất cả các đêm trong năm mà không gian có sẵn cho bất kỳ mục đích nào (thay vì tổng số đêm trong năm):

 

Phần được khấu trừ = Lỗ khấu hao × (Số đêm nơi ở được cho thuê hoặc sẵn sàng để cho thuê/
Số đêm chattels được sử dụng vì bất kỳ mục đích nào)

Tôi có cần nộp tờ khai thuế không?

Nếu thu nhập của bạn từ việc cho thuê không vượt quá standard costs, bạn không cần phải khai thuế. Nếu có vượt quá, bạn cần phải tờ khai thuế cho khoản thu nhập không được cover bởi standard costs. Nếu bạn muốn claim actual costs, bạn cần phải khai báo tất cả thu nhập từ việc cho thuê chỗ ở ngắn ngày và tất cả các chi phí liên quan đến việc cho thuê.

Nếu tôi đồng sở hữu căn nhà thì sao?

Nếu bạn cùng sở hữu (hoặc thuê) căn nhà, thu nhập cần được phân chia hợp lý giữa các chủ sở hữu khi kê khai thu nhập trong tờ khai thuế.

Nếu tài sản được sở hữu trong một quỹ ủy thác, thì điều này sẽ phức tạp hơn.

Nếu bạn thuê nhà từ một người thân (không phải là tín chấp) và sử dụng nó để kiếm thu nhập, bạn phải trả một khoản tiền thuê nhà tương xứng trong phạm vi sử dụng để kiếm thêm thu nhập. Nếu không, Inland Revenue có thể xem xét điều này và đánh giá lại khoản thuế đến hạn của bạn dựa trên giá trị thị trường.

Bạn cần phải lưu giữ hồ sơ ghi chép

Cho dù bạn sử dụng phương pháp standard cost hay actual cost để yêu cầu các khoản khấu trừ, bạn cần phải lưu giữ hồ sơ để hỗ trợ cho yêu cầu của mình. Như bạn chưa biết đến cuối năm tính thuế liệu bạn có muốn hoặc có đủ điều kiện để sử dụng phương pháp standard cost hay không, hãy đảm bảo rằng bạn có đầy đủ ghi chép về:

▪ tổng số đêm cho thuê phòng (tính cho từng phòng được thuê riêng)

▪ tổng thu nhập từ việc cho thuê, và

▪ các chi phí.

Source: IRD