Rental properties ownership expenses

Thu nhập thu được từ bất động sản cho thuê phải chịu thuế và bạn có thể yêu cầu khấu trừ các chi phí liên quan đến thu nhập đó. Các quy tắc thuế khác nhau được áp dụng tùy thuộc vào tình huống.

Về mục đích thuế, việc cho thuê cho người thuê nhà ở khác với việc cung cấp chỗ ở cho khách ngắn ngày (short stay guests), người ở trọ (boarders) hoặc nhà dưỡng lão (care home residents), hoặc cung cấp chỗ ở cho sinh viên hoặc cho chính phủ thuế lại làm nhà trọ cho người có thu nhập thấp (Emergency Housing). Ngoài ra, các khoản lỗ từ cho thuê bất động sản có thể được giới hạn và chỉ có thể được khấu trừ từ thu nhập từ bất động sản hoặc được chuyển sang để khấu trừ từ thu nhập thuê bất động sản trong tương lai (Ring-fenced Losses)

Loại cấu trúc kinh doanh mà bạn chọn sẽ ảnh hưởng đến lượng thuế bạn phải trả, trách nhiệm pháp lý cá nhân của bạn và cuộc sống của doanh nghiệp của bạn, vì vậy quyết định đúng đắn là rất quan trọng. Có bốn cấu trúc chính mà bạn có thể lựa chọn để vận hành một doanh nghiệp cho thuê nhỏ:

  • Cá nhân (Sole trader)
  • Đối tác (Partnership)
  • Công ty (Company)
  • Trust

Sole Trader

  • Cá nhân đứng tên quản lý và sở hữu tài sản cho thuê.
  • Thu nhập chịu thuế bao gồm toàn bộ thu nhập chịu thuế của cá nhân và không thể được gán cho các thành viên trong gia đình (ví dụ như vợ chồng) trừ khi bằng cách trả lương phản ánh công việc đã thực hiện.
  • Chủ doanh nghiệp cá nhân phải chịu thuế theo tỷ lệ thuế cá nhân biên giới, tỷ lệ cao nhất là 39%, hiện áp dụng từ ngày 1 tháng 4 năm 2021.
  • Chủ doanh nghiệp cá nhân chịu trách nhiệm cá nhân đối với bất kỳ khoản nợ hoặc thua lỗ của doanh nghiệp và bất kỳ chủ nợ doanh nghiệp nào đều có quyền đòi lại tài sản cá nhân của chủ doanh nghiệp cá nhân (chẳng hạn như nhà gia đình) để thực hiện quyền thanh toán.
  • Tuổi thọ hoạt động của doanh nghiệp được giới hạn. Khi chủ doanh nghiệp cá nhân qua đời, tổ chức doanh nghiệp sẽ tự động kết thúc, trừ khi di chúc có quy định khác.

Partnership

  • Hai hoặc nhiều người vận hành tài sản cho thuê như một doanh nghiệp.
  • Thu nhập có thuế được chia đều giữa các đối tác. Các đối tác phải đóng thuế theo tỷ lệ cá nhân của mình trên thu nhập của đối tác.
  • Partnership không phải là một thực thể pháp lý riêng biệt khác với đối tác cá nhân (partners). Các thành viên của Partnership do đó chịu trách nhiệm cá nhân cho tất cả các khoản nợ của Partnership. Vì các partners là có trách nhiệm liên đới với nhau, việc lựa chọn đối tác là rất quan trọng.

Company

  • Một công ty là một thực thể pháp lý riêng biệt khác với những người sở hữu nó (cổ đông).
  • Tài sản cho thuê được sở hữu là một tài sản bởi công ty.
  • Công ty được đánh thuế riêng biệt với chủ sở hữu của nó với tỷ lệ thuế doanh nghiệp là 28%. Quan trọng là lưu ý rằng tỷ lệ thuế doanh nghiệp hiện tại thấp hơn 11% so với tỷ lệ cá nhân tối đa cao nhất là 39%.
  • Giám đốc công ty có nghĩa vụ pháp lý và nhiều nhiệm vụ và trách nhiệm pháp lý khác nhau. Tất cả các công ty mới được quản lý bởi Đạo luật Công ty 1993. Giám đốc có các quyền lực, nghĩa vụ và trách nhiệm này từ Đạo luật này. Họ phải hành động trung thực và tốt tính cho lợi ích của tất cả các cổ đông và phải thực hiện sự cẩn trọng, cẩn thận và kỹ năng trong việc thực hiện nhiệm vụ của mình. Nếu giám đốc công ty vi phạm các nhiệm vụ này, ông hoặc bà có thể bị phạt và / hoặc bị kiện tụng bởi cổ đông.
  • Nói chung, giám đốc công ty chỉ chịu trách nhiệm cho các khoản nợ của công ty đến số tiền còn lại của cổ phiếu của họ hoặc đến số tiền bất kỳ cam kết cá nhân nào mà họ đã đưa ra. Tuy nhiên, họ có thể chịu trách nhiệm cá nhân cho các khoản nợ của công ty nếu công ty tiếp tục kinh doanh khi đã phá sản.
  • Các Công ty Look-Through (LTCs) là các công ty có xử lý thuế khác so với các công ty bình thường:
  1. Lợi nhuận LTC được phân bổ trực tiếp cho cổ đông hằng năm (tức là không yêu cầu phân phối lợi nhuận dưới dạng cổ tức cho mục đích thuế), vì thế thuế sẽ được tính theo thuế lũy tiến cá nhân (Marginal personal tax rates),
  2. Thay đổi sở hữu cổ phiếu LTC có thể kích hoạt depreciation recovery (vì tài sản được coi là được sở hữu bởi cổ đông hiện hữu).

Family Trust

  • Một trust điển hình bao gồm một người đặt tài sản vào trust (Setlors), ít nhất một người quản trị (Trustee) (có quyền tự chủ để phân phối thu nhập và tài sản cho các người thụ hưởng của trust (Beneficiaries) và tiếp tục kinh doanh) và một trust Deed, tập hợp các quy tắc quản lý hoạt động của trust.
  • Trust là một hình thức cấu trúc kinh doanh phổ biến vì chúng là phương tiện linh hoạt để phân phối thu nhập và tài sản cho các thành viên gia đình khác nhau với hậu quả thuế có thể có lợi.
  • Trust được đánh thuế riêng với tỷ lệ là 33%.
  • Người quản trị (Trustee) được quản lý bởi bộ quy tắc ứng xử (Trust Deed) và Đạo luật Trusts 2019. Họ có nghĩa vụ quan trọng đối với các người hưởng lợi của trust (beneficiaries). Một người quản trị nên hoàn toàn nhận thức được nghĩa vụ của mình trước khi chấp nhận trở thành một trustee của một cái trust bất kì
  • Đôi khi việc sở hữu tài sản cho thuê bởi một family trust là là một lựa chọn không tồi. Tuy nhiên, nếu bất động sản cho thuê hay bị lỗ, việc sở hữu tài sản dưới cấu trúc cá nhân (sole trader) hoặc sử dụng cấu trúc LTC có thể được ưu tiên, vì những cổ đông đó sẽ có thể truy cập vào các khoản khoản lỗ (ngoại trừ các khoản lỗ bị giới hạn bởi ring-fenced losses). Một trust không thể phân bổ các khoản lỗ của nó cho các người hưởng lợi và phải tiếp tục giữ các khoản lỗ bù đắp cho các lợi nhuận trong tương lai.

Một số chi phí bạn có thể khấu trừ từ thu nhập cho thuê của mình:

  • Phí kế toán
  • Phí và hoa hồng của đại lý
  • Lãi suất trên khoản vay thế chấp bất động sản cho thuê, tuy nhiên từ ngày 1 tháng 10 năm 2021, chủ sở hữu bất động sản sẽ không được khai trừ lãi suất trên khoản vay cho các tài sản đầu tư bất động sản để ở mà họ mua vào hoặc sau ngày 27 tháng 3 năm 2021. Khấu trừ lãi suất trên khoản vay cho tài sản đầu tư bất động sản để ở mua trước ngày 27 tháng 3 năm 2021 sẽ được loại bỏ dần dần từ ngày 1 tháng 10 năm 2021 đến ngày 31 tháng 3 năm 2025. Lưu ý rằng một số trường hợp được miễn.
  • Phí pháp lý để sắp xếp khoản vay và phí chuyển quyền sở hữu để mua bất động sản cho thuê
  • Bảo hiểm trả nợ cho khoản vay thế chấp
  • Chi phí vận chuyển hoặc đi lại liên quan đến việc kiểm tra, cải thiện hoặc sửa chữa tài sản • Thuế và bảo hiểm
  • Sửa chữa và bảo trì (chi phí trên 1000 đô la để cải thiện tòa nhà có thể phải được ghi vào tài sản cố định),
  • Khấu hao của tài sản dùng để kinh doanh

Khấu hao đã được áp dụng lại cho các tòa nhà thương mại và công nghiệp từ năm tài chính 2020/21. Điều này không bao gồm cho cho thuê nhà ở nhưng có thể áp dụng cho nơi lưu trú ngắn hạn nếu được xem là thương mại. Nếu có bốn hoặc nhiều hơn các đơn vị riêng biệt trong cùng một tài sản và chúng được sử dụng cho lưu trú ngắn hạn (như Airbnb), việc khấu trừ cho khấu hao có thể được chấp thuận.

Ring-fencing of losses

Việc khóa lại các khoản lỗ của bất động sản nhà ở có thể hạn chế việc sử dụng các khoản lỗ thuê nhà để khấu trừ với thu nhập khác. Bạn có thể liên hệ với chúng tôi, để xác định tác động của các quy định này cho trường hợp cụ thể của bạn.

Thuế Giá trị gia tăng (GST)

Các tài sản bất động sản nhà ở được miễn thuế GST và do đó không có GST được tính trên tiền thuê nhà ở. Bạn không thể yêu cầu hoàn lại GST trên bất kỳ chi phí nào liên quan đến bất động sản nhà ở của bạn. Một lần nữa, cách xử lý cho chỗ ở ngắn hạn là khác biệt. Vui lòng liên hệ chúng tôi để biết thêm thông tin cho trường hợp cụ thể của bạn.

Cấu trúc kinh doanh đúng cho nhà ở cho thuế có thể rất quan trọng đối việc tối giảm thuế, không có một mô hình tối ưu cho tất cả các hoàn cảnh, vì vậy hãy nói chuyện với kế toán của bạn, để tìm ra mô hình tối ưu nhất.