Property Tax in New Zealand

Mình muốn viết một bài về thuế và bất động sản tại New Zealand. Nhưng quả thật hiểu là một chuyện nhưng để đưa ra một cái nhìn tổng quát thì không phải dễ. Hy vọng bài viết cho thể cho bạn một góc nhìn nho nhỏ về hệ thống thuế trên BDS của New Zealand.
Có một số điểm cần lưu ý khi nói về bất động sản và thuế ở New Zealand:
– Thứ nhất, không có một loại thuế riêng biệt cho BDS. Thu nhập từ việc cho thuê nhà (trừ các chi phí liên quan) hoặc lợi nhuận từ việc mua bán BDS đều được coi là thu nhập để tính thuế (taxable income) giống như các nguồn thu nhập thường ngày khác như lương (salary) hoặc tiền công (wages). Vì thế chúng đều đánh trên cùng một hệ thống thuế.
– Thứ hai, trong khi New Zealand không có một chính sách thuế bao chùm cho việc mua bán BDS (a blanket capital gain tax) như các nuớc OECD khác, nhưng thật không chính xác khi nói tất cả tăng giá tài sản (capital gains) từ việc mua bán BDS không bị đánh thuế tại New Zealand. Thực tế là:
+Tăng giá BDS dài hạn (long term capital gains) cho New Zealand tax resident (lưu ý tax resident status khác với visa resident status, mình sẻ chia sẻ một bài viết riêng về vấn đề này) sẽ không bị đánh thuế nếu mục đích tại thời điểm mua BDS là để giữ dài hạn, ăn tiền thuê (hold for long-term investment).
+Tuy nhiên, BDS được mua lại với mục đích tại thời điểm mua liên quan đến các công ty sau: bán lấy lời (trading in property), phát triển BDS (developing property) hoặc xây nhà (erecting buildings). Thì tăng giá BDS (capital gains) của ba kiểu công ty này đưọc xem là doanh thu của công ty, vì thế bị đánh thuế như mọi công ty bình thường khác (28%).
-Thứ ba, nhiều người tin rằng nếu chúng ta giữ BDS hơn 10 năm, không cần biết các chi tiết cụ thể, sẽ không phải trả thuế. Đó là cách nhìn nhận chưa chính xác.
+Thực tế, giữ BDS 10 năm có thể giúp những BDS bị “tainted” do liên quan đến công ty hoặc cá nhân liên quan đến ba lĩnh vực trên: bán lấy lời (trading in property), phát triển BDS (developing property) hoặc xây nhà (erecting buildings), không bị “tained” nữa. Vì thế không phải trả thuế khi bán.
+Tuy nhiên, BDS được mua với mục đích tại thời điểm mua là để bán lấy lời, để phát triển hoặc để xây nhà rồi bán. Thì khi bán luôn phải trả thuế. Ví dụ, khi bạn mua nhà off-plan, bạn thành lập công ty, để claim GST trên giá mua. Như vậy, tại thời điểm mua, bạn đã thể hiện mục đích mua của mình là để bán kiếm lời. Vì thế sau này, bạn có giữ hơn 10 năm. Thì khi bán, bạn vẫn phải trả GST và thuế trên lơi nhuận.
-Thứ tư, không có luật một năm làm một quả lướt sóng thì không phải đóng thuế “one trade a year is exempt”. Nếu sở thuế chứng minh được mục tiêu ban đầu của bạn là mua để luớt sóng, hoặc lướt sóng là một trong nhiều mục tiêu của bạn. Thì bạn sẽ phải đóng thuế khi bán bất kể bạn giữ bao lâu. Vì vậy mình luôn khuyên clients của mình, nếu mua BDS để giữ dài hạn, cho thuê lấy lời. Khi mua, hãy viết email nói rõ ý định của bạn với luật sư, mortgage broker. Để khi sở thuế có hỏi, mình có thể chứng minh được mục tiêu mua là longterm investment.
-Thứ năm, trong những năm gần đây. Chính phủ thấy việc chứng minh mục đích khi mua BDS tại thời điểm mua (intention test) của một cá nhân hay công ty là khá mơ hồ và tốn nhiều công sức. Chính phủ nghĩ ra một công cụ mới “Bright line test”. Tóm lại, không cần biết mục tiêu lúc mua của bạn là gì, nếu bạn bán trong vòng 5 năm cho nhà mới và 10 năm cho nhà cũ (mua sau ngày 27 tháng 3). Thì bạn đều phải trả thuế khi bán. Nhiều đặc cách (exemptions) liên quan đến Bright light test nhưng mình sẽ không đi sâu vào trong bài viết này.
Bài viết của mình thu thập và dịch từ nhiều nguồn khác nhau, chỉ mong cho mọi người một cái nhìn cơ bản nhất về thuế và bất động sản tại New Zealand. Bất động sản là một tài sản lớn, thuế đã phức tạp, còn có nhiều mảng khác phải xem xét trước khi đầu tư. Vì vậy hãy nói chuyện với kế toán, luật sư và banker của bạn trước khi thực hiện các thương vụ đầu tư. Hãy nhớ, muốn đi nhanh thì đi một mình, còn muốn đi xa phải đi cùng team của bạn.
Chúc cả nhà có một ngày cuối tuần vui vẻ.