Old main home rules vs new main home rules

Những thay đổi của luật bright line test liên quan đến main homes (nhà ở chính)
1. Những thay đối về thời gian sử dụng BDS là nhà ở chính.
Luật Bright-Line test quy định người bán nhà trong 1 khoảng thời gian nhất định phải đóng thuế trên tiền lời khi bán:
– 5 năm cho nhà mua từ ngày 29/03/2018 đến 26/03/2021
– 5 năm cho nhà mới mua từ ngày 27/03/2021
– 10 năm cho nhà cũ mua từ ngày 27/03/2021
Tuy nhiên cũng có những trường hợp ngoại lệ (exemption), khi bán không phải đóng thuế. Một trong số đó là trường hợp nhà ở chính của cá nhân (Main home exclusion). Hiểu một cách đơn giản, nếu BDS là nhà ở chính, khi bán không phải đóng thuế thu nhập.
Tuy nhiên do sự thay đổi về luật thuế trong thời gian gần đây, có hai kiểu Main home rules: loại cũ và loại mới (old main home rules) và (new main home rules).
Old main home rules được áp dụng vào nhà mua trước ngày 27 tháng 3 năm 2021. Cụ thể, nếu cá nhân ở tại căn nhà ấy hơn 50% tổng thời gian sở hữu, căn nhà ấy được xem là nhà chính (Main home). Và vì thế, không phải đóng thuế.
New main home rules được áp dụng vào nhà mua từ ngày 27 tháng 3 năm 2021. Lý do việc sửa đổi luật, để đồng bộ và hỗ trợ cho bright line test 10 năm cho nhà cũ mua từ ngày 27/03/2021.
Để tránh tình trạng không bị đánh thuế hoặc bị đánh thuế toàn bộ tiền lời như trước đây. Luật mới yêu cầu, cần xác định rõ ràng thời gian cá nhân thực tế ở tại BDS vs không ở tại BDS. Thuế chỉ bị đánh trên phần tiền lời, khi cá nhân không ở tại đấy và sử dụng hết 12 tháng buffer.
Một khái niệm mới là 12 tháng buffer, tiền lời liên quan đến (tối đa) 12 tháng sau ngày cuối cùng cá nhân ở BDS sẽ không bị đánh thuế. Trường hợp tự xây nhà, sẽ được đặc cách.
Vì vậy nếu bạn mua nhà để ở sau ngày 27/03/2021, nên lưu giữ lại thông tin cụ thể, khi nào BDS dùng để ở, khi nào cho thuê, khi nào bỏ trống. Vì những thông tin này cần thiết để xem bạn có phải trả thuế khi bán nhà không.
2. Những thay đổi về diện tích sử dụng cho main home
Old main home rule quy định, nếu hơn 50% tổng diện tích của BDS được sử dụng bởi cá nhân. Thì BDS ấy được xem là main home và là exemption của bright line test. Hệ quả là không phải đóng thuế khi bán trong thời gian bright line test.
Ví dụ, có 3 căn nhà trên cùng 1 mảng đất, cùng 1 title. 1 trong số 3 căn, được chủ sử dụng để ở. VÌ diện tích sử dụng cho thuê lớn hơn diện tích để ở, nên BDS này không được xem là main home ở luật cũ. Vì thế nếu bán trong vòng 5 năm sẽ phải đóng thuế.
Luật mới (New land apportionment rule) được sử dụng để đem lại sư công bằng. Mình sẽ nói them về phần này bằng 1 ví dụ cụ thể và cả những chi phí bạn có thể claim được khi bán nhà ở phần sau.
Vì sự thay đổi liên tục của luật thuế và khá phức tạp, trước khi mua bán BDS, nên nói chuyên với kế toán.
Nếu bạn thấy thông tin này hữu ích, xin hãy like và chia sẻ bài viết và facebook của Vina Accountant. Thời gian tới, Vina Accountant sẽ chia sẻ nhiều bài viết về kiến thức thuế doanh nghiệp và thuế bất động sản bằng Tiếng Việt.