Interest deductibility limitation and its exemptions

Một tháng trước đây, mình có một bài phỏng vấn về ảnh hưởng của miễn trừ lãi suất vay lên dòng tiền cho nhà ở cũ. Mình nhấn mạnh đến việc thiệt hại về dòng tiền sẽ càng tăng lên khi lãi suất cho vay tăng chóng mặt. Sau bài nói chuyện, nhiều bạn có nhắn tin hỏi mình, có nên bán nhà cũ và đầu tư nhà mới hay không? Có cách nào giảm ảnh hưởng của việc miễn khấu trừ tiền lãi vay?
Hôm nay xin chia sẻ một vài ý tưởng, để các bạn có thể cải thiện dòng tiền (cashflow) cho BDS các bạn hiện đang sở hữu hoặc sắp sở hữu từ góc nhìn của một kế toán và thích tìm hiểu về BDS tại New Zealand.
1. Định nghĩa “nhà mới” (New Build) cho mục đích tính thuế (tax purposes)
Mọi người vẫn lầm hiểu “nhà mới” cho mục đích tính thuế là những nhà mua off-plan, xây mới hoàn toàn, có Code of Compliance từ ngày 27 tháng 3 năm 2020. Nhiều nhà đầu tư, vội bán nhà cũ của mình đang sở hữu để mua nhà mới xây. Nhưng thực tế định nghĩa “nhà mới” cho mục đích thuế rất rộng và luật miễn khấu trừ lãi suất có rất nhiều đặc cách (exemptions). Nếu bạn biết các sử dụng các exemptions này, lãi suất vay vẫn được khấu trừ cho nhà cũ. Mình sẽ nói rõ các phưong án cụ thể ở bên dưới.
2. Social housing exemption
Nhà ở xã hội (social housing) đang là nỗi lo hằng đầu của chính phủ tại thời điểm hiện nay. Số lượng người được đang trong danh sách chờ để cấp nhà ở xã hội đang ở mức trên 20,000 người. Để tăng nguồn cung nhà ở xã hội, chính phủ khuyến khích các nhà đầu tư bất động sản cá nhân cho Kainga Ora (part of Housing New Zealand) or a Registered Community Housing Provider thuê lại để làm nhà ở xã hội. Đáp lại, chính phủ cho phép những nhà đầu tư này được tiếp tục khấu trừ lãi suất không kể nhà mới hay nhà cũ.
3. Multiple units conversion
Trong luật thuế sửa đổi có nêu rõ, nếu bạn chia 1 căn nhà lớn cũ thành nhiều căn nhỏ (multiple units) có bếp và nhà tắm riêng biệt (có COC sau ngày 27 tháng 3 2020). Thì toàn bộ ngôi nhà cũ sẽ được xem là “nhà mới” cho mục đích thuế. Và vì thế toàn bộ lãi suất liên quan đến căn “nhà mới” sẽ được khấu trừ trong 20 năm. Vì thế ai đang sở hữu nhà cho thuê thì đừng vội bán, vì biết đâu, mình có thể convert nó thành new build for tax purposes.
Thị trường nhà cũ đang giảm mạnh, mua nhà cũ nhưng có diện tích lớn ở vị trí đắc địa. Sau đó chia nhỏ thành nhiều units thành nhà mới cho mục đích thuế không phải là phương án đầu tư tồi.
4. Boarding house exemption
Nếu nhà bạn có từ 10 phòng trở lên, và các phòng được cho thuê riêng rẽ (mỗi phòng 1 hợp đồng) và từng phòng không có bếp riêng. Nhà bạn được xem là “boarding house” cho mục đích thuế. Và vì thế lãi suất vẫn được khấu trừ. Lưu ý, định nghĩa boarding house cho mục đích thuế khác với định nghĩa boarding house của Residential Tenancies Act (RTA) và council. Dưới luật RTA, nhà có trên 6 phòng ngủ, mỗi phòng được thuê riêng rẽ, được xem là boarding house. Vì thế sẽ có trường hợp, nhà bạn là boarding house duới luật RTA nhưng không phai boarding house for tax purposes.
5. House re-location
Nếu bạn có 1 mảng đất ở Wellington, bạn lên trade mua 1 cái nhà cũ Auckland, và chuyển nó từ Auckland về Wellington, lấy COC. Thì đây được xem là nhà mới cho mục đích thuế và vì thế, lãi suất vẫn được khấu trừ.
Một ví dụ khác, bạn có một cái nhà cũ trên 1 miếng đất rộng, có thể chia làm 2 đám đất (subdivision). Nhưng vì nhà cũ của bạn nằm giữa đám đất, để xây nhà mới, bạn phải nhấc nhà cũ lên và đặt lui về phía trước, tạo khoảng chống để xây nhà thứ 2. Sau khi lấy COC, hai căn đều được xem là nhà mới cho mục đích thuế. Lãi suất vì thế được khấu trừ trong vòng 20 năm.
Truờng hợp như trên, ngoại trừ việc bạn không phải rời nhà cũ. Thì chỉ nhà thứ hai mới được xem là nhà mới cho mục đích thuế.
Luật thuế mới của chính phủ khá phức tạp, thông tin mình chia sẻ chỉ đúng ở thời điểm hiện tại, vì luật có thể thay đổi bất kì lúc nào. Hãy nói chuyện với kế toán của mình, trước khi bạn quyết định đầu tư hay thoái vốn (bán), nếu được hãy làm việc với kế toán đã và đang đầu tư vào lĩnh vực bất động sản, vì họ sẽ hỗ trợ bạn nhiều hơn vì cùng tầm nhìn. Ngoài ra, kiểm tra dòng tiền (cashflow) dưới tác động của các mức lãi suất khác nhau là cần làm tại thời điểm hiện nay vì đơn giản Fail to Plan = Plan to Fail.